Strohballen

Boden- und Pachtrecht

Die Abteilung Boden- und Pachtrecht ist verantwortlich für den Vollzug des bäuerlichen Bodenrechts (BGBB) und der landwirtschaftlichen Pacht (LPG).

Zudem verfasst die Abteilung Stellungnahmen zu Baugesuchen in der Landwirtschaftszone, zu Ortsplanungsrevisionen und zu Bau- und NHG-Reglementen.

Walter Schild
Leiter Abteilung Boden- und Pachtrecht
Verwaltungsgebäude Promenadenstrasse 8
8510 Frauenfeld
Telefon 058 345 57 28
Fax       058 345 57 11
walter.schild@tg.ch

  • Bäuerliches Bodenrecht
  • Ertragswertschätzungen
  • Pachtrecht
  • Stellungnahmen zu Zonenplanänderungen
  • Fachgutachten in Spezialgebieten
Werner Aus der Au
Sachbearbeiter
Verwaltungsgebäude Promenadenstrasse 8
8510 Frauenfeld
Telefon 058 345 57 19
Fax       058 345 57 11
werner.ausderau@tg.ch
  • Fachgutachten zu landwirtschaftlichen Bauvorhaben
  • Berechnung der Trockenstubstanz-Bilanz

Nuno Osorio
Sachbearbeiter
Verwaltungsgebäude Promenadenstrasse 8
8510 Frauenfeld
Telefon 058 345 57 25
Fax       058 345 57 11
nuno.osorio@tg.ch

  • Bäuerliches Bodenrecht
  • Pachtrecht
  • Ertragswertschätzungen
  • Anmerkungen Strukturverbesserungen

Jessica Kurz
Sachbearbeiterin
Verwaltungsgebäude Promenadenstrasse 8
8510 Frauenfeld
Telefon 058 345 57 05
Fax       058 345 57 11
jessica.kurz@tg.ch 

  • Ertragswertschätzungen
  • Preisberechnungen für Kulturland
 

Bäuerliches Bodenrecht

Wo finde ich den vollständigen Gesetzestext des BGBB?

Im bäuerlichen Bodenrecht (BGBB)

Was soll mit dem BGBB erreicht werden?
Das BGBB bezweckt, das bäuerliche Grundeigentum zu fördern und die Struktur der schweizerischen Landwirtschaft zu verbessern, damit diese nachhaltig und trotzdem leistungsfähig ihren Verfassungsauftrag erfüllen kann. Im Hinblick auf dieses Ziel wird die Stellung des landwirtschaftlichen Selbstbewirtschafters und des Pächters beim Kauf von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken gestärkt. Zudem sollen übersetzte Preise für landwirtschaftlichen Boden (übersetzter Preis) bekämpft werden.

Wie sollen die Ziele des BGBB erreicht werden?
Das BGBB enthält Bestimmungen über den Kauf von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken, über die Verpfändung von landwirtschaftlichen Grundstücken (Belastungsgrenze) sowie über die Teilung von landwirtschaftlichen Gewerben (Realteilungsverbot) und die Zerstückelung von landwirtschaftlichen Grundstücken (Zerstückelungsverbot).

Bestimmungen im öffentlichen und im Privatrecht
Das BGBB enthält privatrechtliche und öffentlichrechtliche Bestimmungen. Im privatrechtlichen Teil sind hauptsächlich der Verkehr von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken in der Erbteilung sowie die Vorkaufsrechte geregelt. Der Vollzug des privatrechtlichen Teils obliegt vorwiegend den Grundbuchämtern und den Notariaten. Bei diesen Amtsstellen sind auch detaillierte Auskünfte erhältlich.

Im öffentlichrechtlichen Teil sind die Bestimmungen über das Realteilungsverbot und Zerstückelungsverbot und über den Erwerb von landwirtschaftlichen Grunstücken enthalten. Für den Vollzug des öffentlichrechtlichen Teils ist das Landwirtschaftsamt verantwortlich, wo auch weitergehende fachliche Auskunft erteilt wird (Bewilligungsverfahren)

Welche Grundstücke sind dem BGBB unterstellt?
Den Bestimmungen des BGBB sind alle Grundstücke unterstellt, die sich vollständig oder teilweise ausserhalb der Bauzone befinden und grösser als 25 Aren (2'500 m2) sind. Rebgrundstücke fallen bereits ab einer Fläche von 15 Aren (1'500 m2) in den Geltungsbereich des BGBB. Kleine Grundstücke und solche in der Bauzone sowie Wald sind dem BGBB nur dann unterstellt, wenn sie zu einem landwirtschaftliches Gewerbe gehören. Bei Grundstücken in der Bauzone ist zusätzlich erforderlich, dass darauf landwirtschaftliche Bauten oder Anlagen stehen.

Was ist ein landwirtschaftliches Gewerbe ?
Einzelne oder mehrere landwirtschaftliche Grundstücke zusammen können ein landwirtschaftliches Gewerbe darstellen. Voraussetzung dazu ist, dass sie zusammen mit Gebäuden und Anlagen eine Gesamtheit bilden und der landwirtschaftlichen Produktion dienen. Die Bewirtschaftung muss landesüblich sein und mindestens eine Standardarbeitskraft (SAK) beanspruchen. Die SAK-Werte sind in der landwirtschaftliche Betriebsverordnung und in der Verordnung zum bäuerlichen Bodenrecht  aufgeführt.

Wenn ein landwirtschaftliches Gewerbe länger als sechs Jahre parzellenweise verpachtet ist und dafür eine behördliche Bewilligung vorliegt (Pachtgesetz) verliert es seine Gewerbeeigenschaft und wird nur noch als Summe von landwirtschaftlichen Grundstücken behandelt.

Wer ein schutzwürdiges Interesse hat (Eigentümer, Erben, Pächter) kann beim Landwirtschaftsamt feststellen lassen, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe besteht oder ob der Begriff "landwirtschaftliches Gewerbe" noch zutrifft. Entsprechende Gesuchsformulare sind beim Grundbuchamt erhältlich.

Welche Grundstücke sind den Bestimmungen des BGBB unterstellt?
Der Geltungsbereich des BGBB richtet sich weitgehend nach dem Zonenplan. Alle Grundstücke, die sich ganz oder teilweise ausserhalb der Bauzone befinden, sind den Bestimmungen des BGBB unterstellt. Kleine Grundstücke mit weniger als 25 Aren Fläche sowie Wald- und reine Bauparzellen fallen nur dann in den Geltungsbereich des BGBB, wenn sie zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.

Als landwirtschaftlich gilt ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder die gartenbauliche Nutzung geeignet ist. Das Landwirtschaftsamt stellt auf Gesuch hin fest, ob ein landwirtschaftliches Grundstück vorliegt (Bewilligungsverfahren).

Bin ich ein Selbstbewirtschafter?
Als Selbstbewirtschafter gilt, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet. Für die Selbstbewirtschaftung geeignet ist, wer die entsprechenden Fähigkeiten besitzt.

Als Selbstbewirtschafter gelten nicht nur aktive Landwirte, sondern auch Pferde-, Ziegen-, Schweine- oder Schafhalter. Wesentlich ist, dass insbesondere ein Hobbytierhalter über praktische Erfahrung in der Tierhaltung und der Landbewirtschaftung verfügt. Zudem muss die zum Kauf vorgesehene Landfläche ein angemessenes Verhältnis zum Futterbedarf des vorhandenen Tierbestandes aufweisen.

Realteilungsverbot
Das Realteilungsverbot besagt, dass von landwirtschaftlichen Gewerben nicht einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile abgetrennt werden dürfen. Es ist ein zentrales Instrument des bäuerlichen Bodenrechts, das verhindert, dass die Struktur der bestehenden landwirtschaftlichen Gewerbe verschlechtert wird. Unter klar festgelegten Voraussetzungen ist es möglich, eine Ausnahmebewilligung vom Realteilungsverbot zu erteilen (z.B. Bauland abtrennen) (Bewilligungsverfahren) 

Zerstückelungsverbot- darf ich landwirtschaftliche Grundstücke aufteilen?
Grosse Grundstücke sind rationeller und günstiger zu bewirtschaften als kleine. Diesem Umstand trägt das Zerstückelungsverbot Rechnung, indem es die Aufteilung von landwirtschaftlichen Grundstücken in Teilstücke von weniger als 25 Aren nicht zulässt. Wie beim Realteilungsverbot ist es auch hier möglich, unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmebewilligungen zu erteilen (z.B. Bauland) (Bewilligungsverfahren).

Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstückes oder Gewerbes
Wer ein landwirtschaftliches Grundstück oder Gewerbe kaufen will, braucht dazu eine Bewilligung. Diese kann erteilt werden, wenn der Erwerber Selbstbewirtschafter ist, innerhalb von 10 km Fahrdistanz zum Kaufsobjekt wohnt und der Preis nicht übersetzt ist. Beim Kauf eines landwirtschaftlichen Gewerbes fällt die Distanzvorschrift weg. Wird ein landwirtschaftliches Grundstück nicht an den Pächter verkauft, hat dieser ein Vorkaufsrecht, wenn er länger als sechs Jahre Pächter ist und ein landwirtschaftliches Gewerbe bewirtschaftet.

Der Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks innerhalb der Verwandtschaft ist nicht bewilligungspflichtig und löst auch das Vorkaufsrecht des Pächters nicht aus.

Übersetzter Preis 
Der Erwerbspreis gilt als übersetzt, wenn er die Preise für vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betreffenden Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als fünf Prozent übersteigt.

Ertragswert
Der Ertragswert entspricht demjenigen Kapital, das bei landesüblicher Bewirtschaftung aus der landwirtschaftlichen Produktion verzinst werden kann. Der Ertragswert spielt bei der Hofübergabe, bei den Steuern und bei der Finanzierung (Belastungsgrenze) eine wichtige Rolle
.

Belastungsgrenze
Als Massnahme gegen die Überschuldung dürfen landwirtschaftliche Grundstücke und Gewerbe nur bis zur Belastungsgrenze mit Grundpfandrechten belastet werden. Die Belastungsgrenze entspricht dem um 35 Prozent erhöhten landwirtschaftlichen Ertragswert. Nichtlandwirtschaftliche Teile (Restaurant, Werkstätte, usw.) werden mit dem Ertragswert in die Belastungsgrenze eingerechnet.

Vorgehen für die Schätzung des Ertragswertes und die Festlegung der Belastungsgrenze
Im Verkehr mit Banken und anderen Institutionen, die grundpfandgesicherte Darlehen gewähren, ist die Belastungsgrenze nur dann gültig, wenn die dazugehörende Ertragswertschätzung vom Landwirtschaftsamt genehmigt worden ist. Die Schätzung des Ertragswertes läuft in folgenden Schritten ab:

  • Der Gesuchsteller bestellt beim Grundbuchamt Gesuchsformulare. Dieses bereitet die Formulare vor, indem es Eigentümer und alle Parzellen mit den aktuellen Angaben einsetzt.
  • Der Gesuchsteller vervollständigt die Gesuchsformulare mit Gesuchsgrund, Datum und Unterschrift und reicht sie dem Landwirtschaftsamt ein.
  • Das Landwirtschaftsamt beauftragt den zuständigen Liegenschaftenschätzer.
  • Der Liegenschaftenschätzer vereinbart mit dem Gesuchsteller einen Schätzungstermin und ermittelt den Ertragswert und die Belastungsgrenze.
  • Das Landwirtschaftsamt erstellt und eröffnet dem Gesuchsteller gestützt auf den Antrag des Liegenschaftenschätzers einen rechtsverbindlichen Ertragswertentscheid

Entlassung aus den Bestimmungen des BGBB
Das BGBB legt fest, dass für alle Grundstücke, die sich teilweise oder vollständig ausserhalb der Bauzone befinden, eine Belastungsgrenze gilt. Dies unabhängig davon, ob es sich um landwirtschaftliche Grundstücke handelt oder nicht. In bestimmten Fällen besteht die Möglichkeit, auf Gesuch hin die bodenrechtlichen Einschränkungen aufzuheben. Es handelt sich damit um eine Feinabstimmung, wo von Fall zu Fall entschieden wird, ob die Voraussetzungen für eine BGBB-Entlassung erfüllt sind. Ordnet das Landwirtschaftsamt die BGBB-Entlassung an, versieht das Grundbuchamt die betreffende Parzelle mit der Anmerkung "dem BGBB nicht unterstellt".
Wichtig: Die Entlassung einer Parzelle aus den Bestimmungen des BGBB ändert nur das Verhältnis zum BGBB. Es handelt sich nicht um eine Umzonung im Sinne des Bundesgesetzes über die Raumplanung. Auch baurechtlich kann durch eine BGBB-Entlassung nichts abgeleitet werden.

Bewilligungsverfahren
Alle Gesuchsvormulare sind beim Grundbuchamt erhältlich. Dieses bereitet die Formulare vor, indem es alle ihm bekannten Angaben aufführt. Die Gesuchsformulare sind durch denzu vervollständigen und mit allfälligen zusätzlichen Unterlagen (Pläne, Gutachten, Verträge, usw.) dem Landwirtschftsamt einzureichen. Dieses entscheidet auf Grund der engereichten Unterlagen und - wo nötig - weiterer Abklärungen. Der Entscheid wird dem Gesuchsteller und allenfalls weiteren Berechtigten eröffnet und dem Grundbuchamt sowie der Aufsichtsbehörde - dem Departement für Inneres und Volkswirtschaft - zugestellt. Inerhalb einer Frist von 30 Tagen haben die Berechtigten die Möglichkeit, bei der Rekurskommission für Landwirtschaftssachen Rekurs einzureichen. Die nächsten Beschwerdeinstanzen sind das Verwaltungsgericht und das Bundesgericht.
 


 

Pachtrecht

Wo finde ich den vollständigen Gesetzestext über die  landwirtschaftliche Pacht?

Im Bundesgesetz über die Landwirtschaftliche Pacht (LPG)

Was ist im LPG geregelt?
Das Verpachten von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken ist in einem speziellen Gesetz und der entsprechenden Verordnung geregelt. Ausgenommen von dieser Regelung sind nur Rebgrundstücke unter 15 Aren und landwirtschaftliche Grundstücke ohne Gebäude unter 25 Aren. Die erstmalige Pachtdauer beträgt für landwirtschaftliche Gewerbe mindestens neun Jahre und für einzelne Grundstücke  mindestens sechs Jahre. Für die Bewilligung einer kürzeren Pachtdauer ist das Landwirtschaftsamt zuständig.

Was bewilligt das Landwirtschaftsamt?

 

Wann braucht es eine Bewilligung?
Wenn man von einem landwirtschaftlichen Gewerbe einzelne Grundstücke oder Teile von einzelnen Grundstücken verpachtet (parzellenweise Verpachtung)

Wann gilt das landwirtschaftliche Pachtgesetz?
Das Gesetz gilt für die Pacht (Art. 1 LPG)

  • von Grundstücken zur landwirtschaftlichen Nutzung

  • von landwirtschaftlichen Gewerben

  • nicht landwirtschaftlichen Nebengewerben, die mit einem lanwirtschaftlichen Gewerbe eine Einheit bilden.

Das Gesetz gilt auch für Rechtsgeschäfte, die das gleiche bezwecken wie die landwirtschaftliche Pacht und ohne Unterstellung unter das Gesetz den von diesem angestrebten Schutz vereiteln würde.

Für die Pacht von Allmenden, Alpen und Weiden sowie Nutzungs- und Anteilsrechten an solchen gelten die Bestimmungen über die Pacht von landwirtschaftlichen Grundstücken.

Kann ich mich gegen eine Kündigung eines Pachtgrundstückes wehren?
Ja. Kündigt eine Partei den Pachtvertrag, so kann die andere Partei innert dreier Monate seit Empfan der Kündigung beim Richter am Ort des Pachtgegenstandes auf Erstreckung der Pacht klagen. Läuft ein auf bestimmte Zeit gbgeschlossener Pachtvertrag aus und kommt kein neuer Vertrag zustande, so kann jede Partei spätestens neun monate vor Ablauf der Pacht beim Richter auf Erstreckung der Pacht klagen.

Der Richter erstreckt die die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist. Hat der Verpächter gekündigt, so muss er nachweisen, dass die Fortsetzung der Pacht für Ihn unzumutbacr oder aus anderen Gründen nicht gerechtfertigt ist.

Der behördliche Entscheid über den Pachtzins macht die Fortsetzung der Pacht in keinem Fall unzumutbar.

Der Richter erstreckt die Pacht um drei bis sechs Jahre. Er würdigt dabei die persönlichen Verhältnisse und berücksichtigt namentlich die Art des Pachtgegenstandes und eine allfällige Abkürzung der Pachtdauer. (Art. 26 und 27 LPG)

Kann der Verpächter bei einer Betriebsübergabe das Pachtland dem neuen Bewirtschafter kündigen?
Ja. Übergibt der Inhaber ein landwirtschaftliches Gewerbe, das teilweise im Eigentum und teilweise gepachtet ist, eine anderen Person zur Betriebsführung, so kann der Übernehmer des Gewerbes dem Verpächter eines Zupachtgrundstücks schriftlich erklären, dass er dieses Grundstück pachtweise weiterbewirtschaften möchte.

Lehnt der Verpächter nit innert dreier Monate seit Empfang der Erklärung den Übernehmer als Pächter ab, oder verlangt er innert derselben frist niche den Abschluss eines neuen Pachtvertrages mit dem Übernehmer, so tritt dieser in den laufenden Pachtvertrag ein. (Art. 19 LPG)

Wie muss die Kündigung erfolgen?
Die Kündigung eines Pachtvertrages ist nur gültig, wenn sie schriftlich erfolgt. Die Kündigungsfrist beträgt ein Jahr. Ist nichts anderes vereinbart, kann nur auf den ortsüblichen Frühjahrs- oder Herbstterming gekündigt werden. (Art. 16 LPG)

Wie wird der Pachtzins für Boden (ohne Rebboden) berechnet?
Der höchstzulässige Pachtzins für Boden setzt sich zusammen aus dem Basispachtzins, bereinigt aufgrund der örtlichen Verhältnisse, und allfälligen betriebsbezogenen Zuschlägen.